„Es ist leicht, einen Tiger zu reiten – nur das Absteigen ist ein Problem.”

(Aktualisierter Artikel aus Newsletter Zinshausteam Kenbo November 2015)

Die US-Notenbank hat jüngst minimal die Zinsen erhöht, doch die Europäische Zentralbank (EZB) hält ausdrücklich an ihrer Politik des billigen Geldes fest. Die Konsequenzen einer Zinswende beschäftigen die Akteure am Immobilienmarkt latent. Wilfried Jastrembski, Hamburger Sparkasse, erwartet für finanzierende Eigennutzer stärkere Auswirkungen, als für Investoren im Zinshausbereich. 

Bei deutlich steigenden Zinsen kann der aktuelle Bauboom schnell vorbei sein.

Bei deutlich steigenden Zinsen kann der aktuelle Bauboom schnell vorbei sein.

Seit 2010 hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Hamburg auf 6.974 im vergangenen Jahr verdoppelt. Für 2015 werden ebenfalls etwa 6.500 Fertigstellungen erwartet. Ein wesentlicher Treiber für den Wohnungsneubau ist das starke Bevölkerungswachstum in Verbindung mit den niedrigen Zinsen. In dieser Synergie sind Wohnungen inzwischen sowohl bei privaten wie bei institutionellen Investoren als Anlageprodukt etabliert und – mit Blick auf die Renditen – alternativlos. „Aber jeder hat das Gefühl: Es wird sich etwas ändern.“ Wilfried Jastrembski, Leiter des Bereiches Immobilienkunden der Hamburger Sparkasse (Haspa), illustriert die Unruhe am Immobilienmarkt durch die Erwartung steigender Zinsen.

Regeln des Marktes außer Kraft gesetzt

„Seit Beginn der Finanzkrise erleben wir, dass die bekannten Regeln des Marktes außer Kraft gesetzt sind. Der Zins beziffert nur mehr bedingt den Preis, den ein Risiko fordert.“ Jastrembski, der den Bereich Immobilienkunden bei der Haspa bereits seit 1998 führt, würdigt, dass es viele Akteure in der Immobilienwirtschaft gebe, „die skeptisch sind, dass diese Art von gelenkter Wirtschaft unbegrenzt gut geht“.

Das Problem sei der Ausstieg. „Ein chinesisches Sprichwort sagt: Es ist leicht, einen Tiger zu reiten, nur das Absteigen ist ein Problem.“ Doch das Bewusstsein dieser Problematik und die Erfahrungen aus der Finanzkrise 2008/2009 lassen viele Akteure vorsichtig und maßvoll agieren.

Die Folgen steigender Zinsen treffen Eigennutzer und Investoren unterschiedlich stark, erwartet der gelernte Jurist. „Heute ist der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses für 500.000 Euro nicht ungewöhnlich, wenngleich es das Gefühl gibt: Es ist viel teurer, als früher.“

Kaufen so günstig, wie mieten

Tatsächlich sind nach Zahlen der Haspa die Preise für Eigentumswohnungen in zentralen Lagen Hamburgs seit 2010 im Mittel von 4.230 €/m2 auf 6.100 €/m2 im vergangenen Jahr gestiegen. „Und das nicht nur aufgrund höherer Baupreise und der Inflation, sondern aufgrund der starken Nachfrage und der Zinsentwicklung.“ Haushalte, die z. B. eine 100 m2 große, normal bis gut gelegene Neubauwohnung in Hamburg mieten können, müssen aufgrund der ebenfalls deutlich gestiegenen Mieten mit etwa 1.300 Euro Kaltmiete p. M. rechnen. „Dafür können Sie heute allerdings auch ein Zehn-Jahres-Darlehen über 400.000 Euro finanzieren – inklusive 1,5 % Zinsen und 2,5 % Tilgung.“

Die Wohnkosten sollten ein Drittel des Haushaltseinkommens nicht überschreiten, rät Jastrembski, so dass in diesem Fall monatlich schon mehr als 4.000 Euro netto zur Verfügung stehen sollten. „Wenn die Zinsen nun jedoch von 1,5 % auf 3,5 % steigen sollten – immer noch deutlich unter dem langjährigen Mittelwert –, dann müsste für die Finanzierung der Eigentumswohnung schon 666 Euro monatlich mehr aufgewendet werden. Zu viel für diesen Haushalt.“

Höhere Zinsen: weniger Nachfrage und Angebot

Eine zeitnahe Erhöhung in diesem Umfang sei zwar nicht zu erwarten, so der Finanzierungsexperte, doch eine Zinserhöhung habe unmittelbare Auswirkungen auf die Nachfrage von Wohneigentum. „Die Bauträger werden kalkulieren, wie flexibel ihre aktuell auskömmlichen Margen sind. Die Nachfrage lässt nach und das Angebot auch.“ Deutliche Rückgänge der Preise erwartet der Haspa-Experte bei einem solchen Szenario nicht. Er verweist auf die gesetzlich festgelegten energetischen Anforderungen, die Grundstückspreise sowie auf die Preise für Baustoffe, die angesichts der starken Nachfrage durch den Bau von Flüchtlingswohnungen weiter steigen werden. „Die Anhebung der Zinsen in Verbindung mit einer Steigerung der Baukosten wäre eine denkbar schlechte Kombination.“

Während viele Eigenheimkäufer die niedrigen Zinsen nutzen, um sich günstig die eigenen vier Wände zu finanzieren, unterscheidet Jastrembski bei den Zinshausinvestoren zwei Gruppen: Käufer und Eigentümer, die traditionell in Mietwohnungen investieren, sowie Investoren, die Immobilien parallel zu den sinkenden Zinsen als relativ sichere Assetklasse entdeckt haben, die gleichzeitig deutlich höhere Renditen ermöglicht als risikoarme Anleihen. „Die Motivation einzukaufen, ist hier die Alternativlosigkeit der sicheren Anlageoptionen.“ Es gehe auch um die Sicherheit vor Währungsturbulenzen, die zwar aktuell nicht so intensiv wahrgenommen würden, aber im Hintergrund präsent seien. „Viele institutionelle Investoren haben ihre Immobilienquoten, die früher vielleicht bei 2 % bis 5 % lagen, inzwischen verdoppelt.“

Zinshaus bleibt ein langfristig sicheres Asset

Nicht nur durch Investitionen im Wohnungssegment, sondern auch durch Ankauf von Gewerbeimmobilien. „Wenn die Zinsen leicht steigen, hat das grundsätzlich jedoch auf den Zinshausmarkt nicht so gravierende Auswirkungen, weil die Investoren mit viel Eigenkapital arbeiten. Selbst wenn die Preise etwas sinken, löst das keine Verkaufswelle aus“, er- wartet Jastrembski. „Zu einer höheren Verkaufsbereitschaft könnte es kommen, wenn die deutschen Staatsanleihen wieder auf eine Rendite von 2,5 % kommen – was auf Sicht unwahrscheinlich ist. Doch die Investoren, die früher nicht in Immobilien investiert haben, könnten dann diese Assetklasse auch wieder verlassen bzw. nicht weiter nachfragen.“

In Hamburg werden seit 20 Jahren rund 400 Zinshäuser jährlich verkauft. „Zwar sind aktuell keine höheren Preise oder ähnlich dynamische Mieten wie seit 2008 zu erwarten, doch mit Blick auf die Bevölkerungsentwicklung bleibt das Zinshaus ein langfristig sicheres Asset.“

Wilfried Jastrembski ist Leiter des Bereiches Immobilien- kunden bei der Hamburger Sparkasse. 

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