23. Hamburger Immobilientreff – Wohnen oder Gewerbe?

(Artikel aus dem Wentzel Dr. Newsletter April 2013)

Der forcierte Wohnungsbau in Hamburg führt zur verstärkten Umwidmung von Gewerbeflächen. Nach Angaben der Handelskammer sollen aktuell rund 100 ha gewerblicher Flächen für den Wohnungsbau genutzt werden. Über die Chancen und Gefahren dieser Entwicklung wurde jüngst bei 23. Hamburger Immobilientreff diskutiert.

Das Podium bei 23. Hamburger Immobilientreff der Handelskammer (v.l.): Uta Stamer (HWF), Wilhelm Schulte (BSU), Jan-Oliver Siebrand (HK), Andreas Ibel (BFW), Cornelius Grau (CCG). Bild: Friedhelm Feldhaus

Nach einem Papier der Handelskammer Hamburg befinden sich aktuell rund 100 ha Gewerbeflächen in der Umwidmung für den Wohnungsbau. Die beliebten Bezirke Mitte (49 ha), Altona (23 ha) und Eimsbüttel (13 ha) liegen vorn. Jan-Oliver Siebrand, Leiter des Bereichs Stadtentwicklung in der Handelskammer Hamburg, begrüßt zwar das Wohnungsbauprogramm des Senats, verlangt jedoch von den Bezirken, dass für die umgewidmeten Gewerbeflächen lokal Ausgleich geschaffen wird. Während das in Bergedorf mit seinen Flächenpotenzialen ganz gut klappt, tun sich zentrumsnähere Bezirke wie Mitte, Altona, Eimsbüttel oder Nord schwer, Ausgleichsflächen zu identifizieren. So wird die Frage der Umwidmung zur Frage der Prioritäten.

Prioritäten beim Wohnungsbau

 Wo die Prioritäten für die Akteure liegen wurden im Rahmen des 23. Hamburger Immobilientreffs in der Handelskammer diskutiert. Siebrand moderierte.

Nach Zahlen von Wilhelm Schulte hat ein Gutachten für Hamburg einen Gewerbeflächenbedarf von 320 ha bis 2025 ermittelt. Schulte ist Leiter des Amtes für Landes- und Landschaftsplanung der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU). „Kurz- und mittelfristig können 170 ha bereitgestellt werden.“ Gleichzeitig wächst Hamburg – in den letzten fünf Jahren durchschnittlich um 8.500 Einwohner jährlich. „Bürgermeister Scholz kann sich 2 Mio. Einwohner vorstellen“, so Schulte und rechnete vor: Bei 37 m2 Wohnfläche zuzüglich gut 20% Erschließungsflächen je Zuziehendem würden für die zusätzlichen 200.000 Menschen etwa 9,5 Mio. m2 BGF gebraucht – über 100.000 Wohnungen á 70 m2.

Für ihn sind die Prioritäten klar. „Es ist wichtiger, Hamburg als Wohnstandort zu entwickeln, als für Unternehmen mit einem Flächenbedarf von 30 ha.“ In der Metropolregion gebe es „mehr als ausreichend Platz“ für großflächige Ansiedlungen. Der ÖPNV müsse in die Region hinein ausgebaut werden, um die Menschen zu den Arbeitsplätzen zu bringen.

Gewerbe braucht große Flächen für Luftfahrt und Logistik

Das sieht Uta Stammer, Mittelstandslotsin der HWF Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung, jobgemäß anders. „Die Gewerbesteuer ist die einzige Steuer, die der Stadt Gestaltungsspielräume gibt.“ Hamburg brauche große Flächen für die Cluster Luftfahrt und Logistik. „Wir haben keine zusammenhängenden Flächen, nur Streuflächen. 2012 hatten wir ein Potenzial von 140 ha, davon 107 ha städtische Flächen. Wir suchen inzwischen nicht mehr Grundstücke für Unternehmen, sondern Unternehmen, die auf die Grundstücke passen.“

Schulte lehnt rein quantitatives Wachstum bei der Unternehmensansiedlung ab und plädiert  für strategisch gewollte Ansiedlungen in den Segmenten Luftfahrt, Hafen und Touristik. Er spricht von „Veredelungspolitik in der Metropolregion: nicht überall alles, sondern ausgewähltes Gewerbe, das hilft, die Kernkompetenzen auszubauen und zu vernetzen.“

Mischung von Wohnen und Gewerbe wichtig

„Hamburg hat genug Flächenpotenziale“, erklärt Andreas Ibel, Vorsitzender des BFW Landesverband Nord, „aber unsere Gesellschaft ist nicht auf Wachstum eingerichtet. Wir sind Besitzstandswahrer.“ Ibel fordert eine stärkere Durchmischung von Wohnen und Gewerbe. „Nach St. Pauli ziehen die Leute nicht, weil es so schön ruhig ist.“ Es gebe viele Brachflächen, die entweder für Wohnen oder Gewerbe genehmigt seien „und wo wir Mischung nicht durchsetzen können.“

Cornelius Grau, Geschäftsführer der CCG Beteiligung, erklärte mit Verweis auf das Einwohnerwachstum, dass „wir eher 9.000 statt 6.000 fertig gestellte Wohnungen jährlich benötigen“. Er forderte eine Reform der Baunutzungsverordnung zur Erhöhung der städtebaulichen Dichte.

„Mit Verdichtung allein werden wir nicht genug Wohnungen bauen“, so Ibel. „Das ist langwierig und teuer.“ Der Wohnungswirtschaftslobbyist kritisierte zudem die zunehmenden Auflagen seitens der Politik. „Momentan wird mit billigem Geld und hohen Standards etwas gebaut, was zu normalen Zeiten völlig unbezahlbar wäre.“ Allein die Baukosten lägen inzwischen bei über 2.000 Euro/m2.

Neubaumieten von 8 Euro/m2 möglich

Schulte konterte: „Man kann für 8 Euro/m2 vermieten, wenn man auf eigenem Boden baut und die bereits abgeschriebenen Grundstücke nicht noch einmal mit 600 bis 800 Euro/m2 einpreist!“ Um aus der Preisdynamik gerade bei Grundstücken heraus zu kommen, „brauchen wir Quartiersentwicklungspläne für alle Quartiere, die nicht 1a-Lagen sind. Die Quartiere, die nicht die Lagegunst haben, müssen wir aufwerten.“ Er appellierte an die Wohnungswirtschaft, sich hier zu engagieren. „Das kann die Stadt allein nicht bewältigen. Damit erzielen die Investoren zwar nicht kurz-, aber langfristig ihren Benefit.“

Stamer kritisierte, dass sowohl öffentliche wie auch private Eigentümer von gewerblichen Brachen auf eine künftige Wohnnutzung schielten – gerade in begehrten Stadtteilen. Beim Flächenrecycling fallen hohe Kosten für Dekontaminierung und Bombenräumung an, merkte Grau an. In der Hafencity würden solche Investitionen getätigt, weil das frühere Hafenareal ein attraktiver Wohnstandort sei. „An anderen Standorten wäre das zu teuer.“

Da wurde Schulte deutlich: „Die Eigentümer haben das Gelände verunreinigt und wollen es jetzt auf Kosten der Stadt dekontaminieren lassen, um es hochpreisig verkaufen zu können – nach dem Motto: ´Ihr braucht doch die Flächen für den Wohnungsbau´. Wir lassen uns von Unternehmen, wie der Bahn nicht erpressen, und sollten das Verursacherprinzip konsequenter anwenden.“

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