Finanzierung: Prolongation risikoreicher Kredite bremst das Neugeschäft

(veröffentlicht im Wentzel Dr Gewerbeimmobilien Newsletter November 2012)

Zahlreiche Banken haben sich aus der Immobilienfinanzierung zurückgezogen und die verbliebenen Geldinstitute gehen bei ihren Engagements oft nur auf Nummer sicher. Eigenkapitalfonds alternativer Kreditgeber, wie z.B. Versicherungen, sind am Markt zunehmend präsent. 

Auch das von Becken Projektentwicklung realisierte HanseAtrium in der Hamburger City-Süd wurde vom Developmentfonds der Competo Capital Partners mitfinanziert. Foto: Becken

Das Thema Finanzierung war ein, wenn nicht das beherrschende Thema auf der Expo Real. Zahlreiche Banken, wie etwa die HSH Nordbank, haben durch riskante Kreditvergaben zur weltweiten Finanzkrise ab 2008 beigetragen. Die milliardenhohen Verluste wurden durch staatliche Zahlungen und Bürgschaften aufgefangen. Infolge dieses teuren Versagens einiger Banken, verfolgt die Politik eine Verschärfung der Bankenregulierung, wie z.B. Basel III. Die hohen Verluste sowie die anstehenden Regulierungen haben zum Rückzug zahlreicher Geldinstitute aus der Immobilienfinanzierung geführt.

Schwierige Prolongationen

Gleichzeitig stehen aktuell zahlreiche während des Immobilienbooms 2006/2007 abgeschlossene Finanzierungen zur Verlängerung an. Viele Immobilien, gerade Portfolien, wurden komplett ohne Eigenkapital zu 100% fremdfinanziert. Da bei zahlreichen, vor allem zweit- und drittklassigen Immobilien heute der Darlehensbetrag über dem Marktwert liegt, gestaltet sich die Verlängerung der Kredite schwierig (der Fach-Anglizismus für das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie ist „Loan-to-value“, kurz: LTV).

Diese Immobilien sind angesichts der aktuellen Sicherheitsorientierung kaum verkäuflich. Daher verlängern die Banken die Kredite in der Hoffnung auf Wertsteigerung – um keine weiteren verlustreichen Abschreibungen in ihrem Kreditportfolio hinnehmen zu müssen. Mit diesen Prolongationen ist so viel Risiko verbunden, dass die betroffenen Geldinstitute beim Neugeschäft nur noch auf Nummer sicher gehen. Die ab 2013 zu erwartenden höheren Eigenkapitalanforderungen schränken den Spielraum für neue Kredite weiter ein – die Kreditklemme ist da.

Eigenkapitalgeber kommen

Wenig Abschreibungsbedarf in ihrem Kreditportfolio hatte die Hamburger Sparkasse (Haspa). Sie nutzte die selbst verschuldete Schwäche der Wettbewerber und zählt zu den Gewinnern der Finanzkrise. „Seit 2008 haben wir ein konstantes Neugeschäft von etwa 4 Mrd. Euro jährlich“, so Wilfried Jastrembski, Leiter Immobilienkunden bei der Haspa. „Davon entfällt etwa die Hälfte auf gewerbliche Immobilienfinanzierung. Auch 2012.“ Die Kredite fließen zu 90% in die Region Hamburg. Vor 2008 lag das Gesamtkreditvolumen bei 2 Mrd. Euro.

Von 100%-Finanzierungen wird heute nicht mehr gesprochen. „Bei 45% Eigenkapital brauchen wir 30% Vorvermietung“, illustriert Jastrembski die aktuellen Finanzierungsoptionen für ein Büroprojekt in bester Citylage. Da es den meisten klassischen Projektentwicklern an so viel Eigenkapital fehlt, haben sich am Markt die ersten Eigenkapitalgeber aufgestellt. Zu den ersten am Markt gehört Dieter Becken. Der Hamburger Architekt und Entwickler hatte 2006 seine Immobilien – primär in der City-Süd – für 680 Mio. Euro an Morgan Stanley verkauft. Einen Teil des Erlöses investierte er in einen Projektentwicklungsfonds der von ihm mitgegründeten Competo Capital Partners, München. Der Fonds finanziert auch Projektentwicklungen der Becken-Gruppe.

Eigenkapitalrendite von 15%

„Ich gehe selbst mit 50% Eigenkapital in die Projektentwicklungen“, so Becken. „Das schafft Vertrauen.“ Vertrauen haben inzwischen Hamburger Kapitalgeber wie die HanseMerkur-Versicherung, das Bankhaus Lampe oder die Körber-Stiftung. „Die Eigenkapitalrendite in den letzten fünf Jahren lag bei 8% bis 30%, im Mittel bei 15%.“ An Eigenkapitalgebern mangelt es nicht, bestätigt auch Erik Marienfeldt, HIH Hamburgische Immobilien Handlung. „Wir können mehr Eigenkapital generieren, als investieren.“ Aber: Viele Entwickler können sich das teure Eigenkapital nicht leisten.

Kommentieren ist momentan nicht möglich.