Immobilienweise erwarten weiter steigende Wohnungspreise in Hamburg

Quelle: Wohnimmobilien Newsletter März 2012 von Wentzel Dr

Hamburg zählt nach dem Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen zu den am stärksten wachsenden Wohnungsmärkten der fünf deutschen TOP-Metropolen. Die Mieten sind danach seit 2006 und 28% gestiegen und die Preise für Eigentumswohnungen um 20%. Immobilienweiser Harald Simons warnt angesichts des knappen Angebot und der stark steigenden Preise vor einer Blasenbildung – besonders in München.

Zahlreiche neue Wohnungen entstehen im Stadtteil Lokstedt, wie hier am Veilchenweg.

In den deutschen Metropolen wächst die Bevölkerung – außer in Köln – und die Preise für Wohnraum steigen. Nach dem aktuellen Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen, herausgegeben von der Immobilien Zeitung und dem ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, verzeichnet Hamburg seit 2005/2006 einen Anstieg der hedonistischen* Mieten für mittelgroße, ab 2000 gebaute, hochwertig ausgestattete Wohnungen um 28%. Nur in Berlin legten die Mieten mit 35% noch rasanter zu.

Der 2011 festgestellte Rückgang der Miete in Hamburg um 1,5% sei ein statistischer Ausrutscher, so der Immobilienweise Harald Simons, Vorstand des für den Wohnungsmarkt zuständigen Instituts empirica.

Wachsende Stadt

Wie in den anderen Metropolen wird die Mietentwicklung geprägt von zurückgehendem Wohnungsbau bei gleichzeitigem Wachstum der Bevölkerung. Zwar ist Hamburg mit einem Bevölkerungswachstum von 1,8% zwischen 2006 und 2010 eine kontinuierlich wachsende Stadt, doch liegt diese Rate deutlich hinter der von München (4,6%) oder Frankfurt (4,2%).

Eigentumswohnungen

Wie im Mietwohnungssegment, stiegen auch die hedonistischen* Preise der Eigentumswohnungen. Hier liegt Hamburg mit einem Zuwachs von 20% zwischen 2005/2006 und 2011 knapp hinter München und Berlin (je 23%).  Allein zwischen dem dritten Quartal 2010 und dem dritten Quartal 2011 kletterten die Angebotspreise für Hamburger Eigentumswohnungen um 11,2%. Nur in München zogen sie mit 12,6% noch stärker an.

Preisblase?

Simons verwies darauf, dass die Preise in den letzten zwei, drei Jahren deutlich höheren gestiegen seien, als die Mieten und warnte vorsichtig vor einer mittelfristig möglichen Preisblase. Von einer Blase sei bei einer anhaltenden Preisralley zuerst das hochpreisige München betroffen. Simons relativierte die Warnung mit dem Hinweis, dass durch die Preisanstiege erst wieder das Niveau von 2004/2005 erreicht worden sein.

Doch aktuell ist das Interesse an Eigentumswohnungen ungebrochen. Vor dem Hintergrund der unsicheren Finanzmarktsituation bei gleichzeitig historisch niedrigen Zinsen, des in den letzten Jahren geringen Neubauangebots bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung investieren sowohl Eigennutzer, wie auch private und z.T. institutionelle Kapitalanleger in Eigentumswohnungen. Im Vordergrund steht dabei der Werterhalt, weniger die Rendite.

2012

Für das laufende Jahr rechnen die Immobilienweisen mit einem verlangsamten Anstieg der Wohnungsmieten und -preise. Simons erwartet, dass die Preise mit 4% bis 6% in Hamburg wiederum stärker steigen, als die Mieten mit 2% bis 3%. So ist Hamburg bereits die Stadt mit den zweitteuersten Wohnungen – nach München. In diesem Jahr könnte die Elbmetropole zudem Frankfurt auf Rang zwei bei den teuersten Angebotsmieten ablösen.

Bündnis für das Wohnen

Bei dieser Entwicklung seien jedoch die mittelfristigen Wirkungen der 2011 angestossenen Veränderungen auf dem Hamburger Wohnimmobilienmarkt zu berücksichtigen, erklärt Dr. Claas Kießling, Geschäftsführer bei Wentzel Dr. „Die im ´Vertrag für Hamburg´ zwischen Senat und den Bezirken vereinbarte Zahl von Baugenehmigungen ist 2011 bereits übertroffen worden, so dass mit einem deutlich anziehenden Wohnungsneubau zu rechnen ist.“ Nicht nur die Vereinbarungen hingegen sorgen für mehr Wohnungsbau, „sondern besonders die gestiegenen Verkaufs- und Mietpreise.“ Durch die Quote von 2.000 geförderten Wohnungen im ersten und zweiten Förderweg werden jedoch mittelfristig mehr günstige Wohnungen auf den Markt kommen – und die Mietpreisentwicklung limitieren.

Neue Kooperationen

„Dass auch Bauträger bei ihren Projekten 30% geförderten Mietwohnungsbau integrieren müssen, wird zu neuen Joint Ventures führen“, erwartet Kießling. So gebe es bereits erste Kooperationsmodelle zwischen Bauträgern und Genossenschaften.  „Dabei ist das Investment in geförderten Mietwohnungsbau durchaus attraktiv.“ Die Vermietung samt Miete sei sicher. Die Bindung laufe nach 15 Jahren aus.„Die Immobilie ist dann – mit viel Eigenkapital, den niedrigen Zinsen der Hamburger  Wohnungsbaukreditanstalt (WK) und 2%iger Tilgung – abbezahlt, die Wohnungen können saniert und zu Marktpreisen vermietet werden.“

 * hedonistische Angebotspreise: hier werden saisonal schwankende Qualitätsunterschiede (Alter, Größe, Ausstattung, Zustand) berücksichtigt und herausgerechnet.

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